https://virgool.ir/feed/@m_81957099fa2026-11-12 03:44:50https://virgool.ir/images/default-avatar.jpghttps://virgool.ir/@m_81957099https://virgool.ir/@m_81957099/تحلیل-بازار-های-خودرو-zyyupkjq33vjکارشناس: آقای محمد پور تدین-کارشناس حوزه خودروهمون طور که می دونید ایران در بحث واردات خودرو یه چند سالی هستش که دست نگه داشته شه و اجازه ی آزاد سازی این اتفاق رو نداده بود.امروز صبح در تاریخ 22 اسفند 1400 دولت یک خبر داد که قصد داره در سال 1401 در اردیبهشت ماه میخواد که شروع کنه به آزاد سازی خودرو و وارادات اون میخواد بکنه.این اتفاق میتونه تاثیر بزاره رو قیمت خودرو چه خودرو داخلی و چه خودرو خارجی و بررسی خواهیم کرد روند قیمت خودرو در سال 1401 رو و اینکه به کجا خواهد رفت. چه بازار داخلی و چه بازار داخلی و چه بازار خارجی.سوال:با توجه به ازاد سازی واردات خودرو چه سناریویی برای خودرو های داخلی و خارجی میفته؟جواب:با توجه به واردات خودرو ما کاهش قیمت خودرو رو تجربه می کنیم. هم داخلی و هم وارداتی. ولی نسبت این کاهش قیمت ها متفاوته. در تولیدات داخلی چون خیلی رقابت وجود نداره و خیلی صنعت خودرو سازی داخلی قابل مقایسه با خارجی نیست و در سطح دنیا عقبه.از بعد کیفیت هستش که ماشین خارجی وارد می کنیم و بعد از این قضیه ما کاهش قیمت خودرو های داخلی رو خواهیم داشت اما زیاد نیست.چرا زیاد نیست؟چون بهای تمام شده تولیدات داخلی مون خیلی بالاست و الان یک جورایی در نقطه ی سر به سر هستن و خیلی نمیتونن کاهش قیمت داشته باشن و خوردوساز های داخلی دوباره زیان ده باشن.ولی ماشین های وارداتی که حدود دوسال است که وارداتش متوقف شده باعث میشه که کاهش قیمت بین بیست تا چهل درصد داشته باشن.اگر برجام اتفاق بیفته و کاهش دلار و ثبات دلار داشته باشیم. قطعا کاهش قیمت بالایی برای خودرو های وارداتی خواهیم داشت.سوال:ایا قیمت ها تا پایان سال 1401 با همین ثبات باقی میمونن با توجه به عرضه ی زیاد خودرو های وارداتی؟جواب:ما از دو منظر باید نگاه کنیم. یکی بحث واردات خودرو هستش که چه حجم و تعدادی میخوان خودرو وارد کنن و دوم اینکه باید ببینیم بحث برجام و کاهش دلار به کجا پیش میره. این دو تا بحث خیلی مهمه و خیلی تاثیر داره در کاهش قیمت خودرو های وارداتی.سوال:دولت هدفش از ازاد سازی خودرو های وارداتی چیه؟جواب:از دید من واردات خیلی محدوده است و فکر نمیکنم که اثر خیلی محسوسی رو قیمت ها بزاره. اما تاثیر و کاهش اصلی کاهش دلار میزاره.در ایران با توجه به گزارش های که از قرعه کشی فروش خودرو ها مشاهده میشه ، میشخ گفت که خودرو در ایران کالای مصرفی حساب نمیشه و یک نو ع سرمایه گذاری حساب میشه.و مشکل ما تا زمانی که ماشین تبدیل به کالای مصرفی بشه هستش.مشکل دیگه اینکه بعد از اینهمه کمک و سرمایه ای که دولتمردان به تولید کنندگان خودرو دادن، تولید کنندگان هنوز نتونستن درخواست خودرو 1/5 میلیون در سال رو پوشش بدن، همچنان زیر یک میلیون هستش تولیدات خودرو. هم از لحاظ کمیتی مشکل دارن خودرو سازان داخلی و از هم لحاظ کیفیت.سوال:اختلاف قیمت کارخونه و بازار چیزی حدود 30 تا 40 درصد هستش. این اختلاف برای چی هستش و تو جیب چه کسی میره؟جواب:مافیای صنعت خودروی ما دست کمی از مافیای صنعت پول ما نداره . اقتصاد کشور ما متاسفانه بیش از 6/7 تا بیماری اقتصادی معروف داره که تو تمام کتاب های مختلف چاپ میشه دچارش هست.جدا از اون بیماری ها که دچارش هستش، مسئله تورم هم هستش که هر سال زیاد تر و بزرگتر میشه که مشکلات زیادی رو ایجاد کرده.مافیای خودروی ما از این تورم که هرسال زیاد میشه استفاده کرده و این اختلاف بازار و کارخونه رو خودشون برمیدارن.سو مدیریت که تو تمام حوزه های این صنعت دیده میشه باعث شده که تو نظام توزیع شون این اختلاف قیمت به وجود بیاد.سوال: پیشبینی شما برای قیمت خودروهای داخلی چیه؟جواب:به نظرمن برجام در نهایت اتفاق میفته. و با توجه بهش رنج قیمت دلار ثابت میشه. و پس از اون طی یکسال قیمت های کاهش پیدا میشه.و اگر ما بتونیم تولیدات داخلی مون رو به سالی 1/5 میلیون برسونیم و خودرو رو تبدیل کنیم به کالای مصرفی، کاهش قیمت خودرو رو هم میتونیم ببینیم.سوال: شما برای سال 1401 روند کاهشی رو هم برای خودروی داخلی و هم خارجی متصور هستید؟جواب:بله ولی خارجی قطعا بیشتر هستش.سوال:فرض رو بر این می گیریم که برجام نشد و دلارمون افزایش پیدا کنه، خودرو هم افزایش پیدا میکنه؟جواب:آهنگ رشد کمتر از گذشته میشه و افزایش هم پیدا میکنه .سوال: اگر الان که اخر سال هستش وکسی میخواد که سرمایه گذاری کنه، به نظرتون خودرو بخره یا نه ؟ خودرو داخلی بخره یا خارجی؟جواب:باتوجه به تجربه ی بیست ساله ی من بهتره که سهام خودرو رو خرید کنه ،مخصوصا قطعه سازانش. ولی اگه قصد خرید ماشین به عنوان کالای مصرفی دارند این پروسه رو بز ارن برای بعد از عید.محمدرضااسدالهیمحمدرضااسدالهیMon, 14 Mar 2022 14:51:11 +0330https://virgool.ir/@m_81957099/ملک-بخریم-یا-نه-ohthyai747g9لایو چی بخریم کی بخریم مسکنامروز میخوایم راجب یه موضوع جذاب و مهم صحبت کنیمامروز لایومون با یکی از حرفه ای ترین کارشناسان این حوزه جناب اقای صادق عابدزاده لایومون رو خواهیم داشت و دعوت کردیم ک تشریف بیارنما امشب یه کلیاتی راجب بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ داریم بعدش میخوایم از کارشناسمون بپرسیم روند مسکن در سال ۱۴۰۱ چطور خواهد بودباتوجه به اخباری که میشنویم راجب توافقکه روند مسکن در تهران و شهرستان چطور خواهد بود در سال ایندهاصلا خوبه زمین و خونه بخریم یا نه!؟مجری:قیمت ها از تابستون سال ۹۹ به بعد رشد زیادی داشته و خیلی اتفاقات افتاداز نظر شما علت این رشد چی بوده؟کارشناس:مسکن در زندگی ما ایرانی ها به عنوان سرمایه از قدیم وجود داشته به همین خاطر ضرب المثل های زیادی در این زمینه داشتیم که حاکی از این هست که مسکن بسیار اهمیت داشتههمچنین امار هم نشون میده که عمده سرمایه ما ایرانی ها در بخش مسکن و املاک و مستغلات هستشاز طرف دیگه صنعت ساختمان یه صنعت پیشرو هستشحتی وقتی دولت ها در بودجه خودشون به مشکل میخورن سعی میکنن صنعت ساختمان رو فعال کنن و تحرک تو بخش صنعت ساختمان،تحرک در سایر بخش های اقتصادی رو به دنبال داره و اشتغال زایی رو ایجاد میکنه و در بلند مدت هم؛مسکن به عنوان امن ترین سرمایه گذاری بودهچون بازارهای دیگه معمولا ضرر و زیان داشتن(مثل طلا و بورس و ..)مسکن از دو جنبه همیشه منافع داشتهیکب که ارزش افزوده خودشو داره و یکی هم از این جنبه که شما می تونید از اجاره دادن اون هم یک درآمدی در کنار اون ایجاد کنید در بازه‌های زمانی که حتی بازار در اصطلاح رکود به سر میبره کسانی که مسکن دارند دچار زیان نمی‌شوند می‌توانند از قسمت دومش که درآمدزایی به واسطه اجاره دادن استفاده کنند از باز هم می‌بینیم که مسکن همچنان در این جایگاه ویژه قرار دارد اما در بازارها اولین چیزی که یک بیزینس من باید بدونه اینه که بازارها دائماً در نوسان اند یعنی قیمت بالا و پایین می‌رود این دوره‌ها در گردش‌های بازار هر چند سال تکرار میشه در در بازارهای دیگری مثل رمز ارزها و بازارهای دیگه زمان‌های کوتاه تری داشته باشد اما در مسکن یک بازه زمانی رونق تا رونق بعدی حدود ۵ سال زمان می‌برد که از این پنج سال حدود ۲ تا دو و نیم سال دوره‌های رکود تقریباً یک و هشت دهم سال دوره رونق و مابقی دوره ثبات حالا تشخیص در چه دوره خوبه که وارد بشیم در چه دوره ای و در چه بازه زمانی خوبه خارج بشیم در ادامه خدمت شما توضیح خواهم دادسوال مجری: مثلا یه دوستی داریم می خواد سرمایه گذاری کنه و انتخاب کنه و در حال حاضر یعنی در سال ۱۴۰۱ کدوم نوع سرمایه گذاری خوبه و ما در چه دوره ای از روند مسکن هستیم؟رکود با رونق؟کارشناس : برای اینکه من پاسخ این سوال شما رو بدم لازمه که برگردم یه مقداری عقب ‌تر وقتی صحبت از مسکن می‌کنیم ما داریم از علوم انسانی و علم اقتصاد صحبت می‌کند در علوم اقتصادی و علم اقتصاد معمولاً بررسی‌ها برمیگرده به گذشته بازار یعنی ما از رفتارهای گذشته بازار می تونیم تشخیص بدیم که چه اتفاقی محتمل‌تر هست برخلاف علوم ریاضی که همیشه ثابته مثلا دو دو تا همیشه چهارتا میشه در علوم اقتصاد این برمی‌گردد به رفتارهای گذشته بازار برمیگردیم به چند دوره گذشته که ببینیم آیا مسکن اصلاً برای سرمایه گذاری خوب هست یا نه در سال ۵۷ میانگین قیمت یک متر مربع آپارتمان در شهر تهران فقط هزار تومان بود در سال ۶۰ این عدد به ۲ هزار تومان رسید و این عدد در سال ۷۲ حدود ۴۵ هزار تومان بود در این روند همچنان افزایشی ادامه داشت تا اینکه در سال ۸۶ مسکن برای اولین بار میلیونی شد و دیگر در سالهای ۹۷ مسکن ۱۰ میلیونی و در سال ۹۹ مسکن ۲۰ میلیونی و ۳۰ میلیونی را هم تجربه کرد اگر برگردیم به سال ۹۹ فروردین ۹۹چرا من قیمت رو در تهران میگم چون به عنوان یک مرجع هر اتفاقی که در بازار تهران بیفته با یک بازه زمانی ۲ تا ۶ ماهه در کل کشور ابتدا مراکز استان‌ها و کلانشهرها و بعد در شهرهای دیگه همون حرف رو تکرار میشهمجری:یعنی همیشه رشد با بازار تهران هست؟ یا همیشه اینطوری نیست؟کارشناس:قطعا آمار همیشه از بازار تهران و معمولاً اتفاقات در بازار تهران شکل میگیره بعد به دنبال اون بعد از بازه زمانی حدود دو ماه در کلانشهرها و مراکز استان‌ها و بعد با شش ماه تا نه ماه در کل کشور هم تکرار میشه یعنی الگویی مناسب هست برای کسانی که در شهرستان‌ها یا مراکز استان‌ها و شهرهای کوچک هستند بتوانند از این الگو استفاده کنند و سرمایه‌گذاری مناسب تری داشته باشد اما در سال ۹۹ یعنی در فروردین ۹۹ میانگین قیمت یک متر مربع آپارتمان در شهر تهران رو داشتیم از قرار متری حدود ۱۵ میلیون تومان و در اسفند ۹۹ این عدد به حدود ۳۰ میلیون تومان رسید البته از نیمه دوم سال به دلیل اینکه قیمت ها خیلی افزایش پیدا کردقدرت خرید رو کاهش داد اگر به آمار نگاه کنیم یکی از آیتم‌هایی که از طریق اون به قیمت ها و شرایط بازار و رونق و رکود دست پیدا میکنیم تعداد معاملات انجام شده در هر ماه هست که این را هم سامانه بانک ملی در دوم تا پنجم هر ماه منتشر می‌کند سایت‌بانک‌ملی آماری را که می‌بینیم در ۶ ماهه دوم تعداد و حجم معاملاتی مقداری کاهش پیدا کرد این نشان از آن بود که ما بازار مون در سال ۹۹ از دوره رونق بازار ورود به دوره رکود را داشت یکی از بدترین شرایط و زمان ها برای خرید زمان گذر از دوره رونق به رکود است چرا؟ چون در این بازه زمانی بازارها اصلاح کوچکی را دارد و این اصلاح در این بازه زمانی باعث میشه که خریداران وارد بازار نشوند و آنجا طبیعتاً شاید زمان خوبی نباشدمعمولاً یک بازه زمانی حدود ۳ تا ۴ ماهه دارد و بعد از آن بازار باثباتی را تجربه می‌کند که ما الان از شهریور ۱۳۹۹ وارد فاز بازار از رونق به رکود شدیم و این روند تقریباً ادامه داره و الان به نظر من با توجه به شرایطی که پیش رو هست به صورت تک بعدی مسکن رو نمیشه بررسی کرد و باید با ابعاد مختلف بررسی کرد که در مسکن تاثیر داره مثل نرخ تورم نرخ بهره بودجه سال آینده و آیتم های دیگه ای هست که در مسکن تاثیرگذار بوده که تک‌تک باید بررسی بشهمجری : من از ملک مستغلات تخصصی ندارم و رشته ام بورس و بازار سرمایه هست و فقط در حد این هستم که از شما سوال بپرسممنتها سوال ما بورسی ها هم این بود که چه دلیلی داشت که در این یک سالی که شما میگید دوران گذر از رونق به رکود که بازهم بازار ما ریزش کرددلار اومد پایین ولی ملک رشد قیمت داشتهاین دلیلش چی هست؟واگرایی قیمت دلار و مسکنشاید سوال خیلی ها هم باشهچون سهم خریدن حدودا ۵۰ درصد در زیان هستنددرحالی که اگر همون رو سال پیش اپارتمان میخریدند به جای ۵۰ درصد زیان حداقل ۲۰ یا ۳۰ درصد تورم در این سال گرفته بودنداما بورسی ها از این قضیه شاکی هستند که چرا دلار و بورس میریزه اما مسکن میره بالادلیل این چی هست؟ همون فاکتور های اقتصادی برای بورس هم هست برای مسکن هم هستچی میشه که مسکن اینجوری میشه اما بورس و دلار به اون شدت وارد اصلاح میشن؟کارشناس : به نکته خوبی اشاره کردید ببینید ما یک قاعده رو داریم در بازار مسکن ،این قاعده هزار دلاری چی میگه؛ میگه اگر شما ببینید بازار وارد رونق شده یا زمان خوبی برای خرید هست یا فروش میانگین قیمت یک متر مربع آپارتمان در شهر تهران بین ۱۰۰۰ تا ۱۱۰۰ دلار است زمانی که عدد بالاتر از ۱۱۰۰ دلار به یعنی بازار مسکن در اوج رونق خودش قرار دارد و زمان خوبی برای خرید نیست و هر آن ممکن وارد رکود بشه و برعکس آن زمانی که میانگین قیمت یک متر مربع آپارتمان پایین‌تر از ۸۰۰ دلار بیاد یعنی بازار در اوج دوره رکود خودش قرار دارد و هر آن امکان داره جهش پیدا کنه و افزایش قیمت‌ها را داشته باشیم و مسکن با بالا رفتن قیمت دلار پیروی می‌کند و بالا میره اما با پایین آمدن به سمت پایین چسبندگی دارد مسکن زمانی که دلار ریزش می‌کند پایین نمیادبرگردیم باز یک مقداری عقب تر در سال ۹۹ که عرض کردم فروردین ۹۹ قیمت مسکن ۱۵ میلیون بود قیمت دلار ۱۵۵۰۰ تومان بود اما در ابان ماه دلار از ۳۲ هزارتومان هم عبور کرد مسکن کجا بود مسکن تورنج تقریباً ۲۰ و چهار پنج میلیون بود یعنی مسکن با یک وقفه‌ای به دنبال دلار روند افزایشی را پیدا می کنه اما دلار که ریزش پیدا میکنه فقط یه مقداری سرعت بالا رفتنش کند میشه چطور؟ مادر سال ۹۹ ابتدا ۱۵ میلیون داشتیم انتها ۳۰میلیون در سال ۱۴۰۰ ما ابتداش مسکن رو متری ۳۰ میلیون داشتیم که در فروردین و اردیبهشت یک اصلاح کوچیکی رو داشتیم که اومد حدودا ۲۹ و خورده ای بازارها ریزش می‌کند که یک اصلاح کوچیک داره اگر به ۳۰ سال گذشته برگردیم شاید فقط در ۳ یا ۴ سال از این ۳۰ سال مسکن یک اصلاح کوچکی در حد اینکه حالا در بازه‌های زمانی خودش به تناسب قیمت ۳۰,۰۰۰ تومان ۴۰ هزار تومان تا ۲۰۰ یا ۳۰۰ هزار تومان اصلاحی را داشته ما داریم کلیات صحبت کنیم و استثنائات کاری نداریم این بار در سال ۱۴۰۰ از ابتدای سال حدود ۳۰ تومن استارت خورد الان آخرین قیمتی که در بهمن ماه بود بالغ بر ۳۳ میلیون تومان یعنی در بازه زمانی ۱ ساله افزایش قیمت‌ها پایین‌تر از تورم بودهاین یک سیگنالی رو به ما میده پس بازار مسکن بیش از یک و نیم سال در یک حالت رکود به سر برده در دوره‌هایی که عرض کردم دوره‌های رونق و رکود مسکن به دلیل اینکه بازارها مقداری متفاوت شده بازه‌های زمانی کوتاه‌تر شده اگر قبلاً گفتیم دو و نیم سال توی رکود شاید الان دیگه فقط فصلی پیش‌بینی کنیم که این فصل به فصل به صورت ثبات باشد که مقداری بازار‌ها تغییر کرده به دلیل اینکه بازارهای سرمایه‌گذاری بیشترشده و درآمد مردم درسرمایه‌ بازارهای مختلف به گردش درآمده بنابراین دوره هاهم یک مقداری تغییر کردهنکته ای که توی بازار عرض کردم باید تحلیل بشه در مسکن و نکته ای که کسی به اون توجه نمیکنه من گفتم چند سالی در نفت تحریم داشتیم اما قبل از اون یکی از آیتم هایی که در قیمت تاثیر داشت ورودی پولی که از فروش نفت می آمد زمانی که فروش نفت قیمت نفت بالا می‌رفت ورودی داخل بازار میرسید نه ماه ،از زمان فروش دو سه ماه طول می‌کشید تا پول به دولت برسد دولت به شرکت‌های بزرگ شرکت‌های بزرگ بازار ،بازار شروع می‌کرد به افزایش و در یک مقاطعی جهش قیمت داشت به جهش سکه سال ۸۶ توجه کنید یک جهش قیمت قیمت زیادی داشتیم سال ۹۱ به همین شکل جهش قیمتی ما داشتیم سال ۹۷ و ۹۹ این جهش قیمت‌ها را تجربه کردیم که نکته ای که من می خوام بگم نفت ما تحریم شد یک ورودی سرمایه به بازار کم شده اما اتفاقی که الان داره میفته و کسی به اون توجه نمیکنه ،روسیه داره مورد تحریمهایی قرار می‌گیرد یکی از اصلی ترین آیتم هایی که روسیه مورد تحریم‌ هایی قرار میگیره آیتم هایی که روسیه مورد تحریم قرار میگیره گاز و نفت روسیه است اتحادیه اروپا و آمریکا، نفت روسیه را تنها با نفت ایران می‌تواند جایگزین کند یعنی این که اگر روسیه بخواد تو تحریم قرار بگیره و نفتش تحریم بشهقطعا بهترین جایگزینش ایرانه پس اگر نفت ایران جایگزین بشه که بخواد سرمایه از طریق نفت برگشت بشه این سرمایه‌ها را به بازه زمانی خودش وارد بازار خواهد شد یکی از اصلی‌ترین بازه ها دست خوش تغییر به بازار مسکن است که وقتی نقدینگی در بازار زیاد میشه بخش زیادی از این نقدینگی جذب بازار مسکن در سال ۱۴۰۱ از تابستان به بعد احتمال افزایش قیمت در مسکن حداقل با یک شیب ملایم که شروع بشه خیلی میتونه باشه هم بازه زمانی دو ساله رکود و تقریباً پشت سر گذاشتیم هم ورود نقدینگی به بازارهم بازار های موازی که الان تقریبا مشکل هستندباز مطمئن ترین جا میشه مسکن و قطعا بسیاری از سرمایه ها دوباره وارد این حوزه خواهند شدمجری: اصلا ما چندتا واحد خالی داریم؟ گفتن دولت میخواد مالیات بگیره میخوام بدونم اصلا چندتا واحد خالی هست چند نفر صاحبخونه هستند؟به چه شکل هست اصلا اماری موجود هست از این؟کارشناس : مالیات بر خانه‌های خالی طرحی بوده که از دهه ۸۰ انجام نشده چون هیچوقت کار زیرساختی انجام نشده در خانه‌های خالی زمانی که مالیات گرفته بشه در نهایت مصرف کننده نهایی که باید جور اون رو بکشه بنابراین مالیات بر خانه‌های خالی طرحش رو خب در مجلس محترم که مطرح شد شاید یک مقداری تصمیمات احساسی گرفته میشه و زمانی که اعلام شد معلوم بود که باز هم این شدنی نیست به دلیل اینکه زیرساخت‌های آن فراهم نیست اولا خانه های خالی عمدتا برمیگرده به ارگانها و نهادهای دولتی به که به صورت انبوه دارند و اون ها هم اطلاعات صحیح در سامانه وارد نمیکنندسامانه رو که دیدیم چندین بار مطرح شد یک نتیجه درستی نگرفت و از سوی دیگر خانه های لوکس رو یک بخش دیگه رو میگیریم یکی از آیتم هایی که برای مالیات بر خانه‌های خالی بود که بیاد بازار اجاره را پوشش بده و خانه ها وارد بازار اجاره داشته تا بتونه اجار رو پایین بیاره اما دیدیم که در طول دو سال گذشته روند افزایش اجاره ها هم چشمگیر بوده و اجارات سرسام آور بالا آمده البته اگر بخواهیم منطقی و در واقع درست بگیمهنوز اجاره ها سطحش به خانه ها نرسیدهدر بازار های معمولی این عدد رو بین ۱۴تا ۱۶ میگیرندر بازارهایی که رونق به وجود میاد این عدد تا ۲۳ میرسهاین عدد در شهریور سال گذشته به ۴۶ رسیدبعد باتوجه به اینکه اجاره ها یه مقدار سطح خودشو میاره بالا تا به قیمت ها برسهباز اجاره ها خودشون رو اصلاح میکنن تا قیمت ها درست بشنجری: سوال اصلی من این هست که من یکی سرمایه گذارم اما یکی هست سازنده هستش و ملک رو میخره به دید همین ۴،۵ ساله تا ارزش افزوده پیدا کنه و بتونه بفروشهبا قوانین مالیاتی که اومدهدوران رکودی که وجود داریم و توصیه به خرید نیست برای سازنده رغبتی هم نیست پس برای تقاضا ها احتمال داره قیمت بره بالاالان سازنده های ما میبرن یا کسانی ک سرمایشون رو نگه میدارن تا مثلا یک سال اینده برای خرید زمین و بعدهم ساخت و سازش این یک مسئلهمسئله بعدی هم برای کسانی هست که دیدشون سرمایه گذاری هست که اگر اپارتمان در تهران بخرم بهتر هست یا بردارم پولم رو ببرم شمال برای سرمایه چون خرید در این شهرها زیاد شدهبرای مثال هموطنان اصفهان و یزد هجومی از سرمایه هارو بردن استان های شمالیمیخوام پیشبینی رو داشته باشید که کسانی که دارن لایو رو میبینن که به چه شکل عمل کنن حداقل آسیب رو در این رکود ببرن و حداثر رشد رو در رونق بعدی و افرادی که یک پولی دارن و میخوان سرمایه گذاری کنن مثلا اپارتمانی دارن و میخوان اجارش رو بگیرن یا اینکه یک زمین رو در شمال بگیرن و منتظر رونق باشن؟کارشناس: برای سرمایه گذاری در بازار مسکن اول باید ببینیم هدف از سرمایه گذاری کوتاه مدت میان مدت یا بلند مدتکسی که میخواد آپارتمان یا پیش فروش بگیره باید مشخص کنه کدوم یکی از این سه آیتم رو میخواد؟کسی که بلند مدت میخواد میره روی زمین کسی که میان مدت میخواد میره آپارتمان های نسبتاً گران قیمت تر و کسی که کوتاه مدت میاد پیش خرید یا آپارتمان های ارزان قیمت تراما اینکه کجا بگیرم ؟مناسب ترین سرمایه گذاری نزدیکترین مکان به محل سکونت شماستمردم تخصصی نیستند کسانی میرن مناطق دیگر میگیرند کامل منطقه رو شناخت داشته باشنخرید زمین خیلی مسائل حاشیه‌ای دارد اینکه زمین آیا سند درست داشته باشه امکان ساخت داشته باشه تعارض نداشته باشه پس کسانی که میخوان سرمایه گذاری کنن باید اطلاعات کامل از منطقه داشته باشن بعد وارد بشناما در رابطه با آب به دلیل اینکه خب در اصفهان و یزد کم‌آبی بود عده زیادی وارد شهرهای شمالی کشور شدند و اتفاقاً قیمت در شهرهای شمالی افزایش پیدا کرد ما در طول یکی دو سال گذشته جهش قیمتی در شهرهای شمالی و در کیش را تجربه کردیم که به خاطر همین وضعیت آب عده ی زیادی خریدهایی رو انجام دادند و در قالب گروه‌های زمینه های بزرگتری را که بعد ارزش افزوده داشته باشه و ساخت و سازش رو انجام بدن و بخش ویلا ومسائل تفریحیش هم مزید بر علت بود که تعداد بیشتری در اون مناطق بتونن سرمایه گذاری داشته باشناما سازنده‌ها، سازنده‌ها افراد تخصصی در بازار مسکن اند بنابراین یکی از آیتم هایی که ما تشخیص بدیم بازار در یک و نیم تا دو سال آینده به چه سمت و سوی میره تعداد پروانه‌های ساختمانی بوده ک اخذ میشه چون سازنده‌ها افرادی هستند تخصصی در این کار بر اساس بررسی که می کنند ساختشون بازه زمانی یک و نیم تا دو سال زمان میبره پس زمانی که پروانه بیشتر می گیرند و زمین می‌خرندبه این معنی بوده که توی یک و نیم تا دو سال آینده بازار وارد فاز رونق خودش میخواد بشهسازنده ها در زمانی که بازار تورکوده خریدشان را انجام می‌دهند یا مشارکت شان انجام می دهند اتفاقاً زمان‌خوب خرید زمانی که بازار تو رکود بر خلاف تصور عموم زمانی که قیمت‌ها افزایش پیدا می‌کند چون تو بازار هنگام افزایش قیمت هجوم میبرندزمانی که همه دارم می فروشند کسانی که سرمایه‌گذار واقعی هستند خرید می‌کنند و زمانی که همه دارند خرید می‌کنند میفروشند و این‌ها دقیقا حکایتی دارد که شما توی بازار بورس تخصصی تر هستید ما در اصطلاح یه پولی داریم اصطلاحاً پول خنگ این پول خنگ زمانی که قیمت ها در یک چیزی به اوج گرفته یک عده فکر می‌کنند سود می‌برند پولشون رو تو اوج خرید میکنندقیمت‌ها ریزش پیدا میکنه از ترسی که دارند قیمت پایین تر میفروشند و لطمه میخوره بهشون بنابراین اگر کسی می‌خواهد سرمایه‌گذاری در مسکن داشته باشه چند تا نکته را باید رعایت کنیم اول اینکه در منطقه‌ای که خودش آنجا ساکن به دلیل اینکه رفت و آمد بیشتری داره قیمتها رو بیشتر بررسی میکنه واحدها را بیشتر می تونه ببینه میتونه خرید مناسب تری باشد دوما باید ببیند که میخواهد سرمایه گذاری کوتاه مدت میان مدت یا بلند مدت داشته باشد و بر اساس اون خریدش رو انجام بده سوم در زمین همیشه ما از نظر قیمت زمین به نسبت آپارتمان ارزش افزوده بیشتری داشته به این دلیل که زمین رو امکان واردات شون نداریم امکان تولید شدن زمین کم میشه یا شهر ها مجبورند در عرض گسترش پیدا کنند و یا قیمت‌ها دائما افزایش پیدا می‌کند و اپارتمان ها در ارتفاع بیشتر میشن پس زمین خوبه اما زمانی که زمین قیمتش میاد بالا تازمانی که اپارتمان سطح خودش رو برسونپس کسانی که اپارتمان خرید و فروش می‌کنند یه بخشه و بخش دیگر کسانی که می‌خواهنددر این بازار ها کار کنند می‌توانند املاک را بخرند بازسازی کنند و بعد به لحاظ سرمایه گذاری منافع خودشان را دارند و البته راهکار های زیاد دیگری که اشاره کردم که از روش‌های سرمایه‌گذاری در بازار مسکن میتونه باشهمجری‌: تمام این اطلاعات مسکن و سرمایه گذاری داخل اپلیکیشن ماهم هست میتونید نصب کنید و مشاوره بگیریدحالا یک سوال از خدمتتون داشتمدولت ما وقتی روی کار امدن یک سری وعده های انتخاباتی خیلی جذاب هم بودن مثلا وعده ساخت یک میلیون مسکنخواستم از شما بپرسم ایا این رو شدنی میدونید؟کارشناس: ما نیاز مسکن در کشورمون سالانه یک میلیون بنا به روایتی ۹۰۰ هزار تا این چیزی که اعلام میشه بین ۸۰۰ هزار تا یک میلیون نیاز مسکن در کشور سالانه است اما چیزی که اتفاق می‌افتد حداکثر ۵۰۰ هزار و به روایتی کمتر از ۵۰۰ هزار واحد و حول ۴۰۰ هزار ساخته میشه خوب در کشورهایی که تکنولوژی صنعت ساختمانشون بالاتره و حتی دولت ها دخالت خواهی میکنندشاید سالانه تعداد مسکن هایی که میسازند بین ۲۵۰ تا ۳۰۰هزارتا باشه ساختن یک میلیون مسکن مستلزم ورود نقدینگی بالا به بازار و ایجاد تورم هستشبرگردیم به چند سال قبل زمانی که در دوره آقای احمدی نژاد مسکن مهر مطرح شد که تعداد زیادی مسکن به خود وارد بازار می‌شود و آماری که اومد مطرح شد در بازار تعداد مسکن مهر هنوز هم می‌بینیم که تعداد زیادی مسکن مهر خالی از سکنه مونده اماری که با واقعیت همخوانی ندارد چرا که در جاهایی که زیر ساخت نداشت مسکن مهر ساخته شدبرای اینکه اینن مسکن ها آماده بشه بانک مرکزی نسبت به چاپ پول اقدام می‌کرد این چاپ پول یعنی ایجاد تورمسال ۸۶ که قیمت‌های جدید بی‌سابقه‌ای را داشت که از دلائل همین ورود نقدینگی زیاد به بازار و چاپ پول بود که شاید در طول دورانی داشتیم ۸۶ و ۹۱ جز بالاترین دوره‌های قیمت در بازار مسکن بودندبه نظر من ساخت یک میلیون واحد مسکونی شاید یه مقداری ارمانی باشه تکنولوژی صنعت ساختمان داریم حداقل با شرایط فعلی حاکم امکانپذیر نیست چرا که ما باید به سمت بافت‌های فرسوده شهرکهای اقماری که در کنار شهرهای بزرگ میذارند یک ظرفیتی دارند آنها هم بزرگ میشن پس ما باید بافت‌های فرسوده رو بگیریمو بافت های فرسوده مستلزم هزینه استخارج از این هم بریم زیر ساخت ها نیز مستلزم هزینه است پس این اتفاق نمیفته مگر اینکه از بخش خصوصی و انبوه سازان کمک بگیرند از این خارج کند و من استدلالم این هستش که حداقل این یک میلیون در این بازه زمانی کوتاه مدت امکان پذیر نیستمجری:یعنی اگه این وعده پیاده سازی بشه از جیب مردم میره هزینه ساختش بخاطر تورماز نظر من هم شدنی نیست از لحاظ اقتصادیکارشناس:حتی با تعداد کمترش هم تورمی که حاصل میشه‌ به شدت روی قیمت مسکن تاثیر گذاره و شما در یکی دوسال اینده این اتفاق رو در بازار مسکن خواهید دیداما خروج سرمایه ها و خرید مسکن در ترکیه ترکیه از نظر تکنولوژی صنعت ساختمان بالاست و با توجه به اینکه سرعت ساخت و دارند یکی از آیتم‌های قیمت تمام شده پایین میاره کاهش مدت زمان ساخت پروژه را استارت می‌زنیم اگر یک ساختمان ۱۰ طبقه بسازیم ۶ سال ۷ سال زمان می‌برد حتی بیشتردر ترکیه شما یک برج ۳۷طبقه در طول دو و نیم تا ۳ سال ساخته میشه نمونه اون برج خلیفه در دبیکه بزرگترین برج دنیاس سال ۲۰۰۶ شروع میشه سال ۲۰۱۰ تموم میشه وقتی تکنولوژی میاد سرعت بالا میرهدر ترکیه به دلیل تکنولوژی ساخت بالاترهسرعت بالاتر میرهقیمت پایین تر میادشاید از نظر خود من هم به دلیل اینکه استنباطم اینه که اونجا از پاسش می توانند استفاده کنند از امتیازاتی که داده می‌شود استفاده کنند اما قوانین درستی خوبه که همه را بررسی کردمجری:توصیه‌ میکنید خرید ملک رو در خارج به خصوص ترکیه؟کارشناس : من یه بررسی حالا داشتم سرمایه‌گذاری ترکیه و ایران رو البته من اعتقادم اینه اگه کسی ترکیه میخواد بره باز با چه هدفی میخواد بره سرمایه‌گذاری میخواد بره یا هدفای دیگراز نظر من داخل ایران مناسب‌تر برای سرمایه‌گذاری در ملک بر اساس نیاز و خواسته طرف سرمایه گذاری در ایران از نظر من با توجه به شرایط موجود خیلی مناسب تره و پیشنهاد من اتفاقا خرید در ایران الان زمان خوبیه چرا که هم سرمایه در دستتون هستهم افزایش قیمت رو خواهیم داشتاز طرفی خروج سرمایه به اقتصاد هم لطمه میزنهالبته این کار ما نیست کار دولتمردان که جاذبه ایجاد کنند سرمایه خارج نشهمجری:یکسری از دوستان ملک تجاری دوست دارند سرمایه گذاری کنند اما ترس دارندآیا این ملک تجاری که ارزشش بیشتره ایا ارزشمندیش رو مثلا در ۵سال اینده هم حفظ میکنه باتوجه به اینترنتی شدن فروشگاه ها؟کارشناس: تجاری در چند سال گذشته قیمتش چند برابر مسکونی بود اما ارزش خودش را از دست داد قسمت اصلی همین توضیح شما دادین قسمت دیگر به دلیل اینکه شرکتهای انبوه ساز و سازندگان به سمت تجاری رو اوردند و چون شهرداری‌ها از تجاری منافع داشتند پروانه های تجاری زیادی رو صادر کردند و تجاری اشباع شد اکثراً در شهرهای بزرگ تجاری اشباع شده مگر لوکیشن های خاصیمثلا در شهرهای اقماری کنار شهرهای بزرگ هستندمراکز تجاری بین اپارتمان های دیگ مثل مسکن مهر که تجاری کم داره در حال حاضر جواب میدهاما از نظر من سال ب سال ارزش تجاری کم میشه و افت پیدا میکنه و به نظرم برای سرمایه گذاری مفید نیستمحمدرضااسدالهیمحمدرضااسدالهیTue, 08 Mar 2022 14:25:41 +0330https://virgool.ir/@m_81957099/تحليل-تكنيكال-طلای-جهانی-arcd0ms3m5lzموضوع لایو: تحليل تكنيكال طلاي جهاني و ايندكس دلار، تحليل تكنيكال و برسي سناريوها موجود حركتي در دلار و طلاي بازار داخلاپلیکیشن اینوستام اومده که کمک تون کنه که بهترین و امن ترین روش رو برای سرمایه گذاری انتخاب کنید حتی در سخت ترین روزای بازار و اتفاق های سیاسی.اگر قصد خرید ملک دارید.اگر هولدر کریپتو هستید.و هر گونه سوالی در بازار های مالی دارید میتونید به اپلیکیشن ما مراجعه کنید و مشاوره بگیرید..سوال: چه علت مهمی هستش که وقتی اوضاع آشفته میشه، قیمت طلا شروع میکنه به رشد؟جواب:ما یک سری دارایی های امن داریم. که به عنوان داراهایی ریسک پذیر مد نظر هست.یکی از اون ها تو این بازار ها طلا هستش و در کنار اون یک سری ارز های دنیا به عنوان ارزهای ریسکی مد نظره از جمله دلار امریکا، ین ژاپن، و فرانک سوییس ( اینها دارایی های ریسکی هستند).برای همین وقتی ما یک بحرانی در دنیا داریم مثل جنگ، جنگی که خیلی هم مهمه و یک طرف آن یک قدرت نظامی بزرگ جهان در مقابل غرب ایستاده.این قضیه روی احساس بازار خیلی تاثیر میزاره و سرمایه گذار ها در وضعیت فعلی به جای سرمایه گذاری در سهام امریکا (سهام ها دارایی های ریسک پذیرند) برای همین ترجیح می دهند که پولشون رو روی یک چیز امن سرمایه گذاری کنند مثل دلار، طلا، و این که در این دو روز جنگ فوق العاده قدرت گرفتند.ولی بعد از چند روز متوجه حالت جنگ شدیم و بعدش جایگاه شون برگشت به قبل.سوال: اینها هنوز میتونن در یک راند صعوی یا نزولی قرار بگیرن یا در همین محدوده ها نوسان می کنند.جواب:تحلیل گر بر اساس دیتا و امار و اطلاعاتی که داره پیش بینی انجام میده و ممکنه انجام بشه یا نشه.در بهترین حالت تحیلیل گر می تونه 50 50 پیش بینی کنه، چون من شب خواب بودم وپوتین 6 صبح حمله کرده. و باید همیشه مدیریت سرمایه هامون رو رعایت کنیم. اینکه الان چه اتفاقی برای اینها قراره بیفته خیلی سوال سختیه.باید ببینیم که وضیعیت جنگ به چه سمتی میره. نتیجه ی جنگ برای ما از هر چیزی خیلی مهم تره. چرا تحلیل مون اینجا ضعف پیدا میکنه. چون ما تحلیل داده ی اقتصادی میکنیم. ولی اونجا باید تحلیل جنگ بشه. و ما کارشناس جنگ نیستیم.و نمی دونیم که الان تو چه جنگ اتفاقی میفته و نمی تونیم بگیم که جنگ رو کی میبره.چون حتی طبق پیش بینی که گفتن که قدرت نظامی روسیه زیاده و دو روز اول کیف رو شکست میده.ولی هنوز کیف گرفته نشده. تحلیل جنگ خیلی متفاوته.سوال:ریسک سیستماتیک رو نمیشه کنار گذاشت.از منظر اقتصادی ایندکس دلار امریکا رو بررسی کنیم با توجه به شرایط اقتصادی شون و تورم شون و سایه چین که بالاسرشونه دلار می تونه ارزشمندیش در مقابل بقیه ارز های کاغذی حفظ کنه یانه؟جواب:بحثی در دنیا هست در پسا کرونا به اسم تورم. و این تورم داره کشور ها رو به جایی پیش میبره که تورمش شون غیر قابل کنترل میشه. در اون کشور ها تورم مطلوب 2 تا 4درصد هستش در سال رو منطقی می دونند. اما وقتی امریکا به یک باره در دوماه پیش شاخص تورمش به 7 درصد میرسه، بازار همه ی تحلیل هاش عوض میشه.وقتی شاخص تورمی بالا اعلام میشه به لحاظ اقتصادی میگیم که به نفع ارز کاغذی شون هستش. اما می بینیم که اون لحظه طلا رفت بالا چون بازار این بالا رفتن تورم رو یک بحران دید.بحران هم موجب بالارفتن طلاو بعدش موجب تضعیف شاخص دلار شد.اما بعدش برگشت سرجاش. این بازارها همینه و این سیکل ها همیشه تکرار میشه.بعد از اون فشار ها روی فدرال رزور بیشتر شد برای اینکه در ماه مارس باید نرخ بهره در مقاطعی بیشتر کنند. و گزارش های مختلفی اومد اما آقای پاول رییس فدرال رزرو توی سخنرانی شون گفتن که ما شاید اونقدرا ها نیاز نبینیم که خریداری ها رو پایان بدیم.و بخوایم سیاست افزایش نرخ بهره رو داشته باشیم. و مجدد بعد از سخرانی ایشون که دوباره در بازه ی بعدی که نرخ تورم افزایش پیدا کرد ولی اینار بازار متعادل تر بود. وگفت که ما یک سری برنامه ها رو داریم. و بعد از اعلام آن طلا مقداری ریزش کردالان در سال2022 به این نتیجه رسیدن که افزایش نرخ بهره رو داشته باشن در 6 الی 7 مرتبه و درصد آن 1/5 تا2 درصد باشه .الان در حال حاضر 0/25درصد هستش. پوند نرخ بهره رو به 1 رسوند. این هفته هم استرالیا هم احتمالا نرخ بهره اش رو از0/75 به 1 برسونه.در این ماه هم امریکا نیز اگر نرخ بهره رو افزایش بده موجب تقویت شاخص دلار میشه و موجب ریزش طلا میشه که این میشه قاعده ی اقتصادیش.سوال: می تونیم بگیم که با این اتفاق کریپتو کارنسی ها هم دچار چالش میشه یا ربطی نداره؟جواب:شاید مقدار کمی تاثیر دارد. بی تاثیر نیست و قطعا تاثیر داره. بیت کوین به خاطر کرونا وتورم رشد کرد..سوال: طلای جهانی و اونس جهانی: اگر امریکا همین سیاست نرخ بهره اش رو پیش بگیره و جنگ هم با خوبی و خوشی تموم بشه طلای جهانی می تونه برسه یه سقف قبلی خودش؟جواب:با افزایش نرخ بهره دلار افزایش پیدا میکنه. بازار های مالی امروز برای نرخی که امروز میده رو در اون اخبار گذشته رو هم لحاظ کرده. یعنی پیش خور شده. پس اینکه الان جنگ هستش پس از پایان جنگ همچنان روش تاثیر داره.سوال: ایا این زمان مناسبی هستش برای کسایی که میخوان سرمایه گذاری امن داشته باشن و در بورس نرن و توی طلای امن داخلی سرمایه گذاری کنن.جواب: نه باید منتظر جواب برجام باشن که چه جوری میشه و بعد روی طلای داخلی سرمایه گذاری کرد..کارشناس دوم:سوال: اگر برجام بشه تکلیف دلار چی میشه؟جواب:هر نوع تحولی بالاخره تاثیری روی ارز ها میزاره.ما در ده سال گذشته متوسط رشد اقتصادی مون صفر بوده و با توجه به تهدید ها و تحریم ها خروج سرمایه هم داشتیم. از لحاظ روانی و ترازی تاثیری دارد. ولی فراتر از همه ی اینها چیز متفاوتی نسبت به گذشته نمی بینیم. ما دوباره در اینده بالارفتن دلار رو خواهیم اشت.سوال: برای کوتاه مدت چه اوضاعی رو یش بینی می کنید برای قیمت دلار 6 ماه اینده؟جواب: احتمالا دلار تا 22 تومن بیاد پایین که عمدتا حاصل از انتظارات از ریاست جهموریه. ما باید سعی کنیم سال اینده 20 درصد تورم داشته باشیم و اینکه دلار به قیمت 30 هزار تومن میرسه..سوال: قیمت دلار ارزونه یا گرون؟ نرخ تعادلی دلار چقدر باید باشه؟جواب:دلار در حال حاضر ارزونه، باید ده درصد بیشتر از قیمت الان باشه. نرخ تعادلی دلا 28 تا 30 هزار تومن باید باشه.سوال:الان می تونیم سرمایه گذاری کنیم؟جواب: نه، بعد از عید بهتره.سوال: سرمایه گذاری در طلا برای یک سال اینده به چه شکله؟جواب: قیمت دلار داخلی و قیمت طلای جهانی . این دوتا در هم ضرب میشن و قیمت طلای داخلی بدست میاد. تحریم ها هم روی قیمت طلا اثر میزاره.یک سری هیجانات دیگه هم روی قیمت طلا اثر میزاره مثل برجام. با توجه به جنگ روسیه قیمت طلای جهانی میره بالا. سرمایه گذاری یک ساله مناسب نیست برای طلا، طولانی مدت مناسب تره. پس در طولانی مدت طلا و دلار روند نزولی دارد و در کوتاه مدت هم احتمالا ثابت میمونه.محمدرضااسدالهیمحمدرضااسدالهیSat, 05 Mar 2022 18:49:16 +0330