https://virgool.ir/feed/@asalawteamfa2026-11-11 15:42:17https://virgool.ir/images/default-avatar.jpghttps://virgool.ir/@asalawteamhttps://virgool.ir/@asalawteam/فروش-مال-مشاع-chsmribdlljfحق مالکیت بعضی از اموال تنها به یک شخص اختصاص ندارد. بعضی اموال دارای مالکین متعدد هستند و چند نفر به صورت اشتراکی صاحب آن مال هستند. این اموال مشاع نامیده می شوند. در نمی توان سهم هر شریک را به طور دقیق مشخص کرد، زیرا همه ی شرکا، مالک ذره ذره ی مال هستند. پس کسی نمی تواند بخشی از مال را مشخص کرده و در آن تصرف کند. پس اگر شریکی بخواهد سهم خود را بفروشد، چه باید بکند؟ اساسا فروش مال مشاع به چه شکل انجام می شود؟در این مقاله، فروش مال مشاع، موضوعی است که گروه وکلای آسا به بررسی آن می پردازد.اصطلاحات مرتبط با فروش مال مشاع:پیش از ورود به بحث باید مفاهیم زیر را بشناسیم:مال مشاع: به مالی گفته می شود که چند نفر به صورت مشترک مالک آن هستند. هر یک از شرکا در مال مشاع سهمی دارند. به عبارت دقیق تر هر یک از شرکا در جزء جزء مال مشاع سهم دارند و نمی توان سهم هر یک را به طور دقیق معین کرد.مال مفروز: به مالی گفته می شود که مشاع بوده، اما اکنون به صورت چند سهم جداگانه درآمده و مالک مشخصی دارد. در مال مفروز شراکتی وجود ندارد.افراز: افراز، در لغت به معنای جداسازی و در اصطلاح به معنای جدا کردن سهم شرکا از یکدیگر است.تفکیک: تفکیک در لغت به معنای جزء جزء کردن است. منظور از تفکیک، تبدیل مال به قطعات کوچکتر است.مال مشاع چیست؟هنگامی حق چند مالک در یک شیء واحد جمع شود، بین آنها شراکت ایجاد می شود. ایجاد این شراکت می تواند به اختیار آنها باشد؛ مانند اینکه حسن و علی تصمیم بگیرند با یکدیگر یک زمین بخرند و هر یک مالک 1/2 آن زمین باشد. یا شراکت می تواند بدون اختیار طرفین و به صورت قهری ایجاد شود. مثلا فردی فوت کند و اموال او به فرزندانش حسن و علی به ارث برسد. در این حالت بدون خواست و اراده ی حسن و علی بین آن دو شراکت ایجاد شد.پس یک مال زمانی مشاع محسوب می شود که:اولا چند مالک داشته باشد؛دوما حقوق مالکان متعدد در یک مال واحد جمع شده باشد؛سوما هر یک از شرکا در ذره ذره ی آن مال مالکیت داشته باشند؛چهارما سهم هیچ یک از شرکا از دیگران متمایز نشده باشد. یعنی نتوان بخش مشخصی را به عنوان سهم علی یا سهم حسن در نظر گرفت.فروش مال مشاع یعنی چه؟همان طور که گفتیم در مال مشاع سهم هیچ یک از شرکا مشخص نیست. تنها میزان سهم شرکا مشخص است. مثلا می دانیم 1/2 زمین متعلق به علی است. اما کدام یک دوم؟ کدام قسمت زمین؟ پاسخ به هیچ یک از این سوالات مشخص نیست. حال در نظر بگیرید علی می خواهد سهم او مشخص شود. در این صورت مطابق ماده ی 589  قانون مدنی باید گفت، هر یک از شرکا می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید.تقسیم به معنای جدا کردن سهم شرکا در مال است. در واقع تقسیم مفهومی اعم از تفکیک و افراز دارد. مثلا ماترک متوفی بین ورثه ی او تقسیم می شود و این تقسیم شامل اموال منقول و غیرمنقول می شود. اما این تقسیم به چه شکلی ممکن است به عمل آید؟نحوه ی تقسیم مال مشاع:تقسیم مال مشاع به دو صورت ممکن است انجام شود:تقسیم به تراضی: اگر خود شرکا با یکدیگر توافق نمایند که سهم شان از دیگران جدا شود،  تقسیم صورت گرفته به تراضی نامیده می شود. به موجب ماده ی 591 قانون مدنی، اگر تمام شرکا به تقسیم مال مشترک راضی باشند، تقسیم به هر نحوی که شرکا توافق کنند به عمل می آید.تقسیم به اجبار: اگر بین شرکا توافقی حاصل نشود، تقسیم به اجبار و با حکم دادگاه به عمل می آید. تقسیم مال مشاع به اجبار دادگاه از طرق زیر انجام می شود:راه اول افراز:اگر مال مشاع تجزیه پذیر باشد، تقسیم مال مشترک از طریق افراز انجام می شود. افراز یعنی جدا کردن مال شرکا از یکدیگر. مثلا یک زمین 300 متری داریم که 3 مالک دارد که هر یک 1/3 از آن سهم دارد. یعنی زمین بین سه نفر مشاع است. با توجه به اینکه زمین یک مال تجزیه پذیر است، پس تقسیم آن از طریق  افراز ممکن است. در این صورت با تقاضای افراز، سهم هر یک از شرکا دقیقا مشخص شده و زمین مشاع اولیه به سه زمین 100 متری مفروز تبدیل می شود.برای مطالعه بیشتر در مورد افراز می توانید مطلب افراز، تفکیک و تقسیم را در سایت گروه وکلای آسا مطالعه نمایید.راه دوم تعدیل:اگر افراز ممکن نباشد به سراغ تعدیل می رویم. اگر اموال تجزیه ناپذیر باشد و ارزش یکسانی نداشته باشند، برای تقسیم باید از تعدیل استفاده نماییم. مثلا محمد فوت کرده و یک اتومبیل و یک فرش و یک ساعت طلا از او به جا مانده که باید بین دو فرزند او تقسیم شود. اتومبیل، فرش و ساعت طلا تجزیه                ناپذیرند و ارزش یکسانی ندارند. اگر اتومبیل 30 میلیون تومان، فرش 20 میلیون تومان و ساعت طلا 10 میلیون باشد، می توانیم اتومبیل را به یک فرزند و فرش و ساعت را به فرزند دیگر بدهیم. زیرا در این صورت به هر دو 30 میلیون تومان می رسد.راه سوم تقسیم به رد:اگر افراز و تعدیل ممکن نباشد، تقسیم به رد انجام می شود. در تقسیم به رد مال تجزیه ناپذیر است و ارزش یکسانی ندارد و امکان ایجاد ارزش برابر وجود ندارد. در این حالت یکی از اموال ارزش بیشتری دارد. پس به یکی از شرکا مال با ارزش تر و به دیگری مال کم ارزشتر داده می شود. اما شریکی که  مال باارزش تر را گرفته، باید مابه التفاوت را به شریکی که مال کم ارزش تر را برده بدهد. مثلا محمد فوت کرده و از او تنها یک اتومبیل 30 میلیون تومانی و یک فرش 20 میلیون تومانی باقی مانده. فرش و اتومبیل را نمی توان تجزیه کرد. به همین دلیل به یکی از فرزندان او اتومبیل را می دهیم و به دیگری فرش را. فرزندی که اتومبیل را گرفته باید 10 میلیون تومان ما به التفاوت به فرزندی که فرش را گرفته بدهد.راه آخر فروش:اگر هیچ یک از راه های فوق ممکن نباشد، مال مشاع فروخته شده و به وجه حاصل از فروش بین شرکا تقسیم می شود.دستور فروش مال مشاع:همان طور که گفتیم اگر افراز، تعدیل و تقسیم به رد ممکن نباشد، مال مشاع فروخته شده و بین شرکا تقسیم می شود. برای فروش مال مشاع چه مراحلی باید طی شود؟باید از اداره ی ثبت یا دادگاه گواهی مبنی بر عدم قابلیت افراز مال صادر شود.سپس یک یا چند نفر از شرکا با استفاده از این گواهی، تقاضای فروش مال مشاع را مطرح نمایند. این تقاضا در رویه قضایی به موجب دادخواست به عمل می آید.شریک یا شرکایی که می خواهند مال به فروش برسد، باید دادخواست را به طرفیت شرکای دیگر مطرح نمایند. دادگاه صالح برای رسیدگی به تقاضای صدور دستور فروش املاک مشاع، با توجه به ماده ی 12 قانون آیین دادرسی مدنی، داگاه محل وقوع مال غیرمنقول است.فروش مال مشاع بدون اذن شریک:هر شریک می تواند در سهم خود هر تصرفی می خواهد انجام دهد. مثلا اگر علی مالک 1/3 از زمین است، می تواند 1/3 آن را بفروشد یا اجاره دهد و … . این قبیل تصرفات حقوقی هستند و انجام آنها منعی ندارد. اما با توجه به اینکه در مال مشاع همه ی شرکه در جزء جزء مال سهیم هستند، نمی توان 1/3 علی را دقیقا مشخص کرد تا بتوان تصرف مادی در آن انجام داد. یعنی مثلا خریدار نمی داند 1/3 که خریداری کرده کجاست که آن را تملک و استفاده نماید. پس تصرف حقوقی از جمله فروش سهم خود در مال مشاع جایز است. اما تصرف مادی باید با اذن دیگر شرکا باشد.حال اگر علی علاوه بر 1/3 خود، سهم دیگر شرکا را هم بفروشد، تکلیف چیست؟در این حالت اقدام علی نسبت به 2/3 دیگر که سهم شرکای اوست، معامله ی فضولی محسوب می شود. برای مطالعه ی بیشتر به مطلب معامله ی فضولی در سایت گروه وکلای آسا مراجعه نمایید.آیا فروش مال مشاع جرم است؟اگر شریک تنها سهم خود را بفروشد، با وجود مشاع بودن مال، اقدام او جرم نیست. اما اگر شریک علاوه بر سهم خود، سهم شرکای دیگر را نیز انتقال دهد، عمل او انتقال مال غیر بوده و جرم محسوب می شود. برای مطالعه ی مطلب فروش مال غیر به سایت گروه وکلای آسا مراجعه نمایید.asalawteamasalawteamThu, 27 Feb 2020 15:14:16 +0330