هفته‌ی اول ورودم به لندن فکر می‌کردم سخت‌ترین قسمت، دفاع از پایان‌نامه است. اشتباه می‌کردم. سخت‌ترین قسمت، امضای قرارداد اجاره‌خانه بود.
صاحب‌خانه‌ی من، یک خانم ۷۰ ساله‌ی انگلیسی به نام خانم پاتل، یک پوشه‌ی ۳۰ صفحه‌ای گذاشت جلوم به نام Assured Shorthold Tenancy Agreement - AST. من که در دانشگاه تهران حقوق خوانده بودم، با اعتماد به نفس بازش کردم. صفحه‌ی سوم خشکم زد. این حقوق نبود، اقتصاد محض بود.
فهمیدم در انگلیس، قرارداد اجاره فقط یک توافق نیست، یک سیستم طراحی شده برای مدیریت ریسک و حلِ مسئله‌ی «عدم تقارن اطلاعات» است. دقیقا چیزی که ما در دکترای حقوق و اقتصاد در کمبریج می‌خوانیم.
این ۵ چیزی بود که از آن پوشه یاد گرفتم:
در ایران ما پول پیش می‌دهیم و توکل به خدا. اینجا صاحب‌خانه حق ندارد ودیعه‌ی تو (که معمولا ۵ هفته اجاره است) را در جیبش بگذارد. قانون او را مجبور می‌کند ظرف ۳۰ روز آن را در یکی از سه سامانه‌ی دولتی مثل DPS یا MyDeposits قفل کند.
چرا؟ چون اقتصاددان‌ها فهمیده‌اند اگر پول دست صاحب‌خانه باشد، در پایان قرارداد انگیزه دارد به بهانه‌ی لکه‌ی چای روی فرش، پولت را پس ندهد. به این می‌گویند Moral Hazard یا خطر اخلاقی. دولت با قفل کردن پول نزد شخص ثالث، انگیزه‌ی تقلب را از بین می‌برد.
این اولین درس اقتصاد نهادگرا بود که در زندگی واقعی دیدم: قانون خوب، قانونی است که آدم‌ها را مجبور نکند آدم‌های خوبی باشند، بلکه بد بودن را برایشان گران کند.
در قرارداد من بندی بود به نام Break Clause: هر طرف می‌تواند بعد از ۶ ماه با دو ماه اخطار، قرارداد یک‌ساله را فسخ کند.
وکیل درونم گفت این بند به نفع مستاجر است. اقتصاددان درونم فهمید این بند قیمت دارد. خانه‌هایی که Break Clause ندارند، معمولا ۵۰ تا ۱۰۰ پوند در ماه ارزان‌ترند. چرا؟ چون صاحب‌خانه ثبات یک‌ساله را می‌خرد و من انعطاف را می‌فروشم.
این دقیقا مفهوم Option Value است که در بازارهای مالی تدریس می‌شود. من داشتم برای «حق انتخابِ رفتن» پول می‌دادم. ما ایرانی‌ها معمولا فقط قیمتِ خانه را می‌بینیم، نه قیمتِ «حقوقِ درونِ قرارداد» را.
من در لندن هیچ سابقه‌ی اعتباری (Credit History) نداشتم. هیچ بانکی مرا نمی‌شناخت. صاحب‌خانه از من ضامن انگلیسی با درآمد بالای ۴ هزار پوند خواست.
اول عصبانی شدم، فکر کردم تبعیض است. بعد فهمیدم این راه حل انگلیس برای مشکل Information Asymmetry است. وقتی دو طرف همدیگر را نمی‌شناسند، چطور اعتماد کنند؟ در ایران ما چک و سفته می‌دهیم. در انگلیس، سیستم Guarantor و Referencing Company وجود دارد. یک شرکت واسط، کل زندگی مالی تو را چک می‌کند.
این برای من جرقه‌ی مقاله‌ی بعدی‌ام بود: چرا در ایران نرخ نکول وام بالاست؟ چون ما سیستم اعتبارسنجی نداریم، فقط سیستم وثیقه داریم. انگلیس آدم‌ها را اعتبار سنجی می‌کند، ما ملک‌شان را.
اجاره‌ی من ۱۲۰۰ پوند بود. فکر می‌کردم همین را می‌دهم. هفته‌ی بعد نامه آمد: Council Tax: ۱۵۰ پوند در ماه جدا. هزینه‌ی آب و برق و اینترنت هم جدا.
این همان مفهوم Shrouded Costs در اقتصاد رفتاری است. قیمت اولیه را جذاب نشان می‌دهند تا وارد بازی شوی، بعد هزینه‌های پنهان را رو می‌کنند. شرکت‌های هواپیمایی ارزان هم همین کار را می‌کنند.
درسش برای ما: وقتی در تهران قیمت یک جنس را می‌بینیم، باید بپرسیم «چه هزینه‌ای در آن پنهان نشده؟» هزینه‌ی نگهداری، هزینه‌ی تورم، هزینه‌ی نقدشوندگی.
روز آخر، قبل از تحویل کلید، یک نفر آمد با ۲۰۰ تا عکس از تک تک خش‌های دیوار و سوختگی‌های فرش گزارش تهیه کرد. اول خنده‌ام گرفت.
روز تخلیه فهمیدم این ۲۰۰ عکس، ۱۲۰۰ پوند ودیعه‌ی من را نجات داد. چون صاحب‌خانه نمی‌توانست بگوید آن لکه از قبل نبوده.
در حقوق ما به آن «اصل برائت» می‌گویند. در اقتصادش به آن «کاهش هزینه‌ی اثبات» می‌گویند. وقتی همه چیز مستند است، دعوا ارزان تمام می‌شود.
---
من آن قرارداد ۳۰ صفحه‌ای را با ترس امضا کردم، اما الان می‌فهمم چرا انگلیس با وجود این همه کاغذبازی، بازار اجاره‌اش از ما باثبات‌تر است. چون هر بند آن قرارداد، حاصل ۱۰۰ سال دعوا و یادگیری است.
ما در ایران فکر می‌کنیم برای سواد مالی باید کتاب بورس بخوانیم. نه. سواد مالی از همین‌جا شروع می‌شود: از خواندن دقیق بندهای یک قرارداد ساده.
هفته‌ی بعد برایتان می‌نویسم چطور برای باز کردن یک حساب بانکی ساده در لندن، مجبور شدم سه بار احراز هویت شوم و چطور همین احراز هویت، ریشه‌ی پولشویی را می‌خشکاند.
شما آخرین بار کی یک قرارداد را واقعا خط خواندید؟
خواندید؟
